专题 大湾区规划落地后珠海中山江门和肇庆四城楼市变化及其发展

作者:admin 来源:未知 点击数: 发布时间:2019年06月06日

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  导读:粤港澳大湾区规划落地后,全体呈现珠海、中山、江门和肇庆市场热度顺次递减。

  文/ 克而瑞研究核心

  受益于粤港澳大湾区近景规划,释放庞大的鼎新轨制盈利,粤港澳大湾区将对标打形成全球第四大经济湾区。湾区交通、经济、财产等快速成长,高本质人才大量引进,无望给粤9城房地产市场供给更为坚实的需求支持,市场前景持久看好。

  相较于广州、深圳、佛山、东莞和惠州市场关心的核心城市,珠海、中山、江门和肇庆市场关心度较低,部门城市市场数据也欠亨明。而从我们现实调研环境来看,粤港澳大湾区规划落地后,持久被市场合轻忽的4城市场热度不尽不异,全体呈现珠海、中山、江门和肇庆市场热度顺次递减。

  大湾区市场现状

  粤九城楼市对政策敏感性高

  城市间普遍渗入购房需求多向外溢

  1、房地产市场对换控政策敏感度高、受其影响大

  2016年3月深圳率先升级限购,2017年3月广州跟进升级限购,随后广、深两市房地产市场较着降温,投资性需求梯次离场。而从市场走势来看,深圳、广州成交量别离于2015年、2016年创汗青新高,随后成交量均高位回落。近年来,深圳、广州成交量仍处下行通道,但同比跌幅较着收窄,2018年深圳、广州成交量同比别离微降0.4%和4.8%。别的,2016年国庆期间东莞、珠海和佛山重启限购令,焦点城市投资性需求被迫离场,成交量皆高位回落。相较而言,珠海市场对政策敏感性颇高,因政策峻厉打压,珠海市场步入调整期,成交量持续两年低位运转。鉴于粤港澳大湾区规划释放庞大鼎新盈利,粤9城房地产市场将较着受益,市场前景可高看一线、房地产市场规模呈现分歧的城市梯队 略

  3、焦点城市与三四线城市市场轮动特征较着 略

  4、广深调整到位,三四线调整周期短、库存风险可控 略

  5、房价涨幅趋缓,因放松限价广州房价布局性拉升 略

  政策松绑、利好兑现后市场显著转暖

  中持久仍可高看一线、政策情况:政策施行松动局部打消限购,全面放宽人才落户

  2016年10月珠海重启限购限贷,2017年4月限购限贷政策再升级,非户籍居民家庭社保缴存年限由原先的1年增至5年,珠海房地产市场就此步入长达两年的调整期。昔时5月,土拍实行最严限售令,部门地盘严酷限制自项目完工验收之日起10年内不得典质、让渡及发卖。

  步入2019年以来,政策施行层面起头呈现“松动”迹象,大专以上学历可落户,非户籍家庭只需开无房证明即可购房。限贷层面,首套房首付3成,利率上浮10%;二套房贷款结清首付4成,未结清首付5成,利率上浮15%。限售层面,斗门区限售3年,其他区域限售5年。限签层面,网签存案凹凸搭配,布局性维稳全市房价。

  2、房地产市场:限购松绑后楼市快速转暖,但短期规模仍难冲破前期高点 略

  3、地盘市场:近年来地价逐级提拔,2018年土拍降温地价高位回调 略

  4、经济与生齿:经济已达世界发财地域程度,财产生齿加快净流入 略

  5、成长规划:旅游业发财,正转型升级“三高一特”现代财产 略

  6、市场预判:对外来假寓和投资吸虹效应强劲,中持久市场仍可高看一线

  近期,受惠于政策局部松绑,珠海房地产市场较着升温,外省市投资客大量出场。我们认为中持久珠海市场仍可高看一线,次要缘由不乏以下三点:其一,珠海经济成长程度较高,并有较强财产成长根本,城市经济向好成长无望给房地产市场供给需求支持;其二,跟着粤港澳大桥通车以及更多大湾区规划利好逐渐兑现,珠海作为毗连港澳的桥头堡城市,必将收成更多的鼎新轨制盈利。将来两岸三地之间的市政交通将进一步完美,财产联动将进一步加强,或多或少将利好珠海房地产市场;其三,最强人才新政大幅放宽落户门槛,财产生齿大量导入,必将给房地产市场带来不菲的增量购房需求。

  7、附录-市场调研:楼市、地市齐转暖,渠道分销拓客外省市客户持续增加 略

  湾区利好下市场回温但仍不及2016年

  中持久财产发财、需求有支持

  1、政策情况:限购、限贷、限价从严施行,人才落户成效显著 略

  2、房地产市场:受政策、规划等影响波动较大,落户放宽后供求重回高位

  2014-2015年中山房地产市场较着供过于求,房价根基不变在4000-6000元/平方米。受东进计谋以及深中通道正式动工等多方面要素影响,多量投资客簇拥出场,2016年中山房地产市场非常火热,成交量价皆提速上涨。而在存案价严酷限制下,市场一度呈现“双合同”。

  2017年3月,中山限购、限贷、限价、限签等调控政策层层加码,房地产市场逐步回归理性,全年成交量同比腰斩。当然限签也是成交量陡降的主要要素,市场买卖数据不免“失真”。房价全体仍处上升通道,市核心房价升至1.8-1.9万/平方米高位。 2018年中山楼市运转以“稳”为主,人才落户新政渐显成效,供求均回到汗青高位,全年成交量再次冲破700万平方米。各区域市场较着分化,火炬开辟区、三乡镇和南朗镇成交照旧活跃,成交量较着高于其他区域;东区、火炬开辟区和石岐区仍是价钱高地,房价位居市场前列。

  2019年1季度,跟着粤港澳大湾区规划正式落地,中山房地产市场有所转暖,但全体热度不及2016年。当地客户对房价非常敏感,一旦房价逐级上涨,成交量将大幅回调。统计数据显示,项目售价每涨1000元/平方米,成交量将削减约60%。全体而言,本轮市场回暖焦点动因在于省外购佃农户量较着添加,反观当地客户以及广深外溢投资客相较理性。

  3、地盘市场:供地集中在2013年之前,市场规模遭到地盘供给较大限制 略

  4、经济与生齿:生齿持续净流入、常住户籍生齿比约2,居民收入高于全省平均 略

  5、成长规划:各镇财产根本优良但相对独立封锁,将来制造“一城双核”款式 略

  6、市场预判:短期内需支持市场全体平稳,待深中通道通车或将迎来外溢回归

  全体来看,中山市场有财产经济支持,仍以当地自住需求支持,全体运转平稳,同样受益于区位劣势,与珠海、广州、佛山等交壤处所具有必然量的外溢客。与此同时,中山已插手抢人大战,放广大专以上学历结业生及技强人才、特殊专业人才入户前提,进而将释放出一部门购房需求。此外,在粤澳港大湾区扶植中,确立了中山“制造珠江西岸区域性分析交通枢纽”的计谋定位,中山的地舆劣势将被激活,作为珠江西岸的区域科技立异研发核心,出格是跟着深中通道正式通车以及其他规划利好逐渐兑现,中山的房地产市场无望迎来深圳等地外溢客群的回归。

  7、附录-市场调研:市场预期转好省外投资客增加,当地以及广深客群照旧理性 略

  短期市场降温成交放缓

  内生市场有需求,下行压力可控

  1、政策情况:限购、限贷力度相较暖和,限制“豪宅线、房地产市场:规模不变在300万方,2018年下半年市场降温成交放缓 略

  3、地盘市场:近年品牌房企加快进入,地王频出之后合作开辟将成常态 略

  4、经济与生齿:生齿持续净流入使生齿规模近500万,居民收入低但增速高于省均 略

  5、成长规划:以工业立市,建立“1+6+N”、“5+1”的财产成长新款式

  新一轮规划显示,江门将继续对峙以工业立市为底子,构成功能互补、协同成长的“1+6+N”、“5+1”的财产成长款式,出力鞭策财产向集聚化、规模化、中高端迈进,制造珠三角新的增加极。具体而言:

  优化“1+6+N”园区财产结构,凸起特色、错位成长,加速推进先辈配备制造、大健康医疗、现代办事业、高端海洋等财产立异和集聚成长。此中,“1”是以高新区为示范区,“6”是以蓬江滨江新城、新会银洲湖新城、鹤山工业城、台山工业新城、开平翠山湖科技财产园、恩平工业园6个分园区为功能区,“N”是以大广海湾经济区、中欧(江门)中小企业国际合作区、环五邑大学立异经济圈为拓展区。

  出力建立“5+1”严重财产成长平台,力促本钱、手艺、人才等立异要素与财产对接,带动精细化工、水暖卫浴、五金不锈钢等保守劣势财产转型升级和提质增效,并计谋结构及成长新能源汽车电池、智能制造等新兴财产,进一步鞭策全市工业向高端化成长,支撑实体经济做大做强。此中,“5”是指粤澳(江门)财产合作示范区、珠西新材料集聚区、深圳-江门财产园、台山工业新城拓展区、开平翠山湖科技财产园拓展区等5个万亩园区,“1”是指江门人才岛。

  6、市场预判:短期大湾区规划利好无限,估计市场全体运转平稳

  瞻望将来,粤港澳大湾区属持久成长规划,规划利好兑现周期较长,短期对江门房地产市场利好程度无限。估计2019年江门房地产市场全体运转平稳,成交量同比根基持平,或者小幅回升。而在限购政策的感化下,外来投资客早已退场,当地客群仍是市场成交主力。当然,江门是以工业立市,有较强财产成长根本,财产生齿持续涌入,无望带来必然数量的增量购房需求。持久来看,跟着财产转型升级,更多高本质财产生齿不竭涌入,当地居民采办力持续提拔,无望利好江门房地产市场,市场前景隆重乐观。

  7、附录-市场调研:到访、去化回落之势尚未改善,当地客占比超8成 略

  湾区规划利好尚难兑现

  生齿、财产根本亏弱,市场下行压力大

  1、政策情况:仅限贷,不限购、不限价、不限签也不限售,对市场行政干涉度低 略

  2、房地产市场:市场规模相对较小,2018年下半年市场供求较着失衡 略

  3、地盘市场:2017年地王频出、品脾房企持续增加,2018年量缩价新高

  2017年,肇庆地盘市场较着升温,成交量、价显著提拔,全年运营性地盘成交建面1187万平方米,创汗青新高,同比大增205%;成交楼板价1212元/平方米,同比大涨971%。品牌房企拿地热情高涨,碧桂园、恒大、保利等继续深耕肇庆市场,中海、新城、美的等初次入驻,以致土拍合作愈加激烈,频出高溢价地块。9月底,火速总价18.65亿元摘得端州区151区七星一路北侧地段地块,楼板价5709元/平方米,刷新全市单价、总价地王记载。

  2018年,地盘市场跌荡放诞崎岖,上半年市场热度惯性延续,屡有高价地出让。5月,中梁总价9.77亿元竞得端州区151区学院路东侧地段地块,楼板价6443元/平方米,再度刷新全市单价地王记载。别的,高要、广宁、封开等5个区县地价皆立异高,市场热度可见一斑。不外,2018年下半年土拍市场较着转冷,底价成交、流拍已成市场常态,全年流拍地块多达22宗,岁暮部门流拍地块二次挂牌降价出让。全体而言,品牌房企拿地热情不减,碧桂园、恒大、龙光等拿地震作几次。新进房企持续增加,年内中梁、华润、时代等7家房企皆首进肇庆。

  2019年一季度,地盘市场未见好转迹象,成交量、价全线回落,运营性地盘成交建面96万平方米,同比下降74%;成交楼板价1059元/平方米,同比下跌17%。土拍合作不甚激烈,新晋出让地块大都底价成交,流拍也时有发生。典型如高要区PM-2018-22号地块,已是第三次挂牌,终因无人报价第三次流拍。

  4、经济与生齿:财产亏弱、居民收入较省均低30%,生齿持续流出后近年有回流迹象 略

  5、成长规划:辐射大西南、拓展“泛珠”经济腹地,但财产、交通皆是短板 略

  6、市场预判:大湾区规划影响甚微,市场下行压力较大,市场规模将持续低位

  瞻望将来,肇庆房地产市场照旧面对较大的下行压力,估计市场规模将持续低位运转。究其缘由不乏以下三点:其一,2017年以来,肇庆大量供地,市场供求关系显著失衡。短期内,供过于求的市场款式难以逆转,新增供应量全体仍处高位,但当地置业需求趋于饱和,市场观望情感愈加浓厚。其二,肇庆财产成长根本亏弱,生齿持续净流出,增量购房需求实在寥寥。受制于前期房价过快上涨,当地居民采办力不免透支,很大程度将抑止市场需求有序释放。其三,大湾区规划利好短期难以兑现,财产、交通仍是经济成长的短板,其对肇庆房地产市场影响更是无限。

  7、附录-市场调研:将来预期遍及灰心,各区域房价普降5%-10% 略

  《大湾区规划落地后珠海、中山、江门和肇庆四城楼市变化及其成长研判》专题

  一、大湾区市场现状:粤九城楼市对政策敏感性高,城市间普遍渗入购房需求多向外溢

  1、房地产市场对换控政策敏感度高、受其影响大

  3、焦点城市与三四线城市市场轮动特征较着

  5、房价涨幅趋缓,因放松限价广州房价布局性拉升

  二、珠海:政策松绑、利好兑现后市场显著转暖,中持久仍可高看一线、政策情况:政策施行松动局部打消限购,全面放宽人才落户

  2、房地产市场:限购松绑后楼市快速转暖,但短期规模仍难冲破前期高点

  3、地盘市场:近年来地价逐级提拔,2018年土拍降温地价高位回调

  4、经济与生齿:经济已达世界发财地域程度,财产生齿加快净流入

  5、成长规划:旅游业发财,正转型升级“三高一特”现代财产

  6、市场预判:对外来假寓和投资吸虹效应强劲,中持久市场仍可高看一线、附录-市场调研:楼市、地市齐转暖,渠道分销拓客外省市客户持续增加7.1市场综述:规划利好不竭兑现,限购松绑投资客出场,斗门成交活跃

  7.2地盘市场:一季度土拍全面转暖,房企拿地热情高涨,地价立异高

  7.3营销去化:渠道分销成向外省市拓客利器,扣头根基打消个体项目上调售价

  7.4客户布局:渠道引流外埠客户持续增加,斗门最高达60%-70%

  7.5典型调研项目(一):海伦堡?湖心里

  7.6典型调研项目(二):碧桂园?华发?滨海天际

  7.7典型调研项目(三):龙光?玖龙玺

  1、政策情况:限购、限贷、限价从严施行,人才落户成效显著

  2、房地产市场:受政策、规划等影响波动较大,落户放宽后供求重回高位

  3、地盘市场:供地集中在2013年之前,市场规模遭到地盘供给较大限制

  4、经济与生齿:生齿持续净流入、常住户籍生齿比约2,居民收入高于全省平均

  5、成长规划:各镇财产根本优良但相对独立封锁,将来制造“一城双核”款式

  6、市场预判:短期内需支持市场全体平稳,待深中通道通车或将迎来外溢回归

  7、附录-市场调研:市场预期转好省外投资客增加,当地以及广深客群照旧理性7.1市场综述:近期省外客户较着增加,但热度仍不及2016年

  7.2客户布局:主力皆是地缘性客户,临深、南部以及北部片区投资客较多

  7.3营销去化:渠道分销渐收紧,当地拓客、全民经纪人成支流

  7.4典型调研项目(一):火速紫岭国际领峰

  7.5典型调研项目(二):龙光天禧

  1、政策情况:限购、限贷力度相较暖和,限制“豪宅线、房地产市场:规模不变在300万方,2018年下半年市场降温成交放缓

  3、地盘市场:近年品牌房企加快进入,地王频出之后合作开辟将成常态

  4、经济与生齿:生齿持续净流入使生齿规模近500万,居民收入低但增速高于省均

  5、成长规划:以工业立市,建立“1+6+N”、“5+1”的财产成长新款式

  6、市场预判:短期大湾区规划利好无限,估计市场全体运转平稳

  7、附录-市场调研:到访、去化回落之势尚未改善,当地客占比超8成

  7.1市场综述:到访量、去化率皆有回落,湾区规划落地后尚未显著改善7.2区域市场:蓬江区主打改善性需求,新会、江海区主打刚需、首改

  7.3客户布局:当地客户占比约80%,少量港澳客不足10%

  7.4典型调研项目(一):碧桂园中海瓏悦府

  7.5典型调研项目(二):碧桂园滨江天际

  1、政策情况:仅限贷,不限购、不限价、不限签也不限售,对市场行政干涉度低

  2、房地产市场:市场规模相对较小,2018年下半年市场供求较着失衡

  3、地盘市场:2017年地王频出、品脾房企持续增加,2018年量缩价新高

  4、经济与生齿:财产亏弱、居民收入较省均低30%,生齿持续流出后近年有回流迹象

  5、成长规划:辐射大西南、拓展“泛珠”经济腹地,但财产、交通皆是短板

  6、市场预判:大湾区规划影响甚微,市场下行压力较大,市场规模将持续低位

  7、附录-市场调研:将来预期遍及灰心,各区域房价普降5%-10%

  7.1市场综述:供求失衡市场下行压力较大,房企不吝降价出货7.2区域市场:各区域房价全线%,鼎湖区跌幅最大

  7.3客户布局:成交主力90-120平,低总价、小户型产物更易去化

  7.4棚改市场:鼎湖区根基革新完毕,将来重点革新高要区,但整改良度偏慢

  7.5营销去化:渠道营销已是市场常态,部门项目实行首付分期低至1成

  7.6典型调研项目(一):肇庆?火速城

  7.7典型调研项目(二):海伦堡?西江悦

  本文首发于微信公家号:克而瑞地产研究。文章内容属作者小我概念,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

  (义务编纂: HN666)

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