房价低于周边地价这样的漏你捡不捡?

作者:admin 来源:未知 点击数: 发布时间:2019年05月27日

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  文丨 言先生

  在房产投资全国化的今天,几乎大部门城市的漏都曾经被外埠的投资客填满,即即是坑也早曾经填的七七八八。

  这一点,我想关心房地产,或在房地产有所成绩的人,都是共识。

  如许的阶段,怎样可能还具有漏可捡?

  你还别说,还真有!

  之前,我们启动粤港澳大湾区全境调查打算,连续四次累计跨越10天的调查,把珠海(楼盘)走了一个遍,之后也连续发布了珠海调查的几篇文章,对于珠海的认知也被全面更新。

  本来被外界认为价钱高,限购严的珠海,正由于之前的限购,实其实在给了我们一个很大的欣喜。

  为什么如许说?

  在这一波房地产上行的几年中,调控最严的城市有哪些?北上广深?长沙(楼盘)成都?

  珠海在过去几年,为了节制不竭攀升的房价,将限购一改再改,最初定格为5年社保才能购房。而当地仅有200多万人,以外埠报酬支柱的珠海由于限购的严酷,房地产市场被较着的按住了,并且按得死死的。

  中国人随大流,中国的城市也在随大流。

  在全国各支流城市放松限购时,珠海也悄然放松了限购,部门区域只需要人才证明,部门区域以至间接就不限购。

  这一波限购放松下,珠海曾经走到了上涨的前夕。

  捡漏有两个根基点,第一如果漏,第二是要有价值。

  先说价值,珠海最有价值的区域是哪里?

  第一,横琴。

  第二,唐家。

  第三,金湾西湖片区。

  第一个横琴不消多说,全国人民都晓得的横琴,大大四次到访指点扶植,自贸区国度级新区。但明显,这个区域的价钱4W-5W全岛房价平衡,捡漏是不太可能。

  第三个金湾西湖片区,在建的珠海市民艺术核心是扎哈大师遗作,片区内规划超前且全面,是将来老城区的迁徙衔接地,问题在于远且和市区较着断裂带,片区根基未开辟,次要是地缘客户,但价钱曾经上去,也要卖到两三万。

  而第二个唐家湾,是我们此次最关心的片区,也是此时此刻最优价值的片区。

  唐家湾的劣势在哪?

  唐家湾有什么财产?

  良多人问,珠海除了格力还有什么其他财产么?当然,不只有还良多,并且最环节的是,他们大大都都集中在唐家,由于珠海高新手艺开辟区正处于唐家。

  软件与IC设想财产好比:金山办公软件、远光软件002063)、炬力集成、全志科技300458)。

  互联网挪动互联网财产好比:魅族、乐淘、多玩YY、小米等龙头企业。

  智能制造和机械人财产好比:ABB机械人、云洲智能、佳能、罗西尼德豪润达002005)等。

  还有一些不太被人熟知的垂直行业巨头,总部或都位于唐家。

  唐家湾有什么情况?

  唐家湾镇全镇南北长约12公里,工具长约17公里,仅仅海岸线公里,所谓情况口说无凭,间接放几张照片。

  唐家湾的交通若何?

  若是说财产是唐家当下的内在实力,交通必然是唐家将来的外在实力。

  在广东省确定的6个TOD示范点里,广珠城轨珠海北站被称为是“先天前提”最好的一个。

  一方面珠海北站TOD衔接珠海市区和中山(楼盘)、广州(楼盘)的城轨和高速接驳,一方面将来衔接深珠通道公铁两用桥的交通接驳,构成一个直连深圳(楼盘)的丁字路口。

  而当下,珠海北站曾经建成,只待深珠通道批复扶植。而孤立洋的对岸,是深圳价值最高的区域——前海,而非深中通道接驳的宝安机场。

  价差有多大?

  同样一个片区,有价差才有漏可捡,若是每个地块相差不大,没有逐步递增的价差,一个片区即便有价值也不克不及称之为捡漏,而我们看唐家北站TOD这个片区的价差,就很是较着。

  龙湖一期楼面价15020元/㎡,而二期14998元/㎡。

  再看隔邻的万科、招商和华发,别离是18773-20020元/㎡之间。

  再看位置更远一些的格力和雅居乐,楼面价在28000-29120元/㎡之间。

  28000元/㎡的雅居乐即便毛坯简配卖也要至多卖到35000才能保本。而前期拿地的招商、华发由于配建的成本,根基卖到30000才能保底。

  反观首开龙湖,只要一万多的楼面价,即便卖到两万多也有益润,这就是价差。

  所以,我们在把目光锁定在了龙湖天钜这个楼盘上。

  第一,由于龙湖的地价,所以他能只卖两万多就不亏钱。

  第二,由于龙湖地价低,四周高价地对他没有压力,所以龙湖有足够的空间和利润把产物做好。

  第三,由于龙湖地拿的早,所以位置比力好,更有价值。

  第四,由于龙湖品牌景观之父值得相信,我们选择了龙湖。

  我们先看楼盘的根基消息:

  项目占地面积为15935.78㎡,总建筑面积为64586.46㎡,地上建筑面积为51096.58㎡,地下室建筑面积13489.88㎡。规划室第总户数为281户,贸易办公为358户,车位为363个。

  容积率:3.0

  绿化率:25%

  物管费:室第3元/平

  梯户比:2号楼2T4,5号楼1T2

  楼层数:1-3号楼为18层(58.6米高),4号楼为13层(66.85米高),5-8号楼号楼为11层(37.85米高),地下泊车场一层。

  交房时间:2021年6月底

  正由于容积率和限高的缘由,这个项目才能做到小而精,和超高得房率!

  118平洋房主力户型,做到了跨越100%得房率,四房两卫,超大餐客堂,7m*1.8m大阳台!

  抛开合作这一层关系只看户型,走遍珠海我们都没有找到第二个能够与之媲美的户型。

  若是没有这么大面积的需求,94平方三室两厅两卫也长短常不错的选择,这个户型的亮点在于不足100平方的面积主卧做到了完整的套房,即便是浴缸也完全放的下,而且,入户赠送入户花圃,得房率一样很是高。

  龙湖这个项目卖几多钱呢?

  均价只卖25000元/㎡,而且跟着大胡子说房还能够有额外扣头,相对于周边动辄两万九的楼面价,是坑仍是漏,不问可知。

  要晓得,四周的楼盘早曾经具备入市的前提,但由于龙湖的价钱太低,导致了其他楼盘封盘不卖,等龙湖卖完再入市。

  之于珠海,之于这个楼盘,我们更建议粤港澳大湾区的伴侣投资,由于他们更懂得大湾区,更懂得珠海的价值。

  而且此次的货量曾经残剩不多,远一些的伴侣,若是无机会,当然我们也同样建议你们实地来珠海看看,领会之后再做决定,这个楼盘不会让人失望。

  最初,重申一遍,由于大胡子说房有《出格扣头》,有自行前去的伴侣请不要留手机号,或提前与我们联系后再去项目调查。

  本文首发于微信公家号:大胡子说房。文章内容属作者小我概念,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

  (义务编纂:何一华 HN110)

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