这个二线城市悄悄放松限购后

作者:admin 来源:未知 点击数: 发布时间:2019年05月23日

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  比来良多人催着我发珠海的文章,估量是市场投资需求确实比力大,火烧眉毛去珠海淘金了.......

  大师都晓得近期政策风向有所改变,一季度小阳春较着的城市调控再次收紧势不成挡。

  不外比力幸运的是,珠海不在统计局70个大中城市监控范畴内,并且珠海之前的调控曾经很是峻厉,客岁悄然放松限购后,也没有被上层叫停,并且珠海也比力低调,这是比力有益的投资情况。

  我多年没有去过珠海,清明节特地去珠海跑盘领会市场,变化确实很大,城市界面该当是粤港澳大湾区里最标致的一个城市。

  我们先从珠海的汗青说起

  从这个排名上来看,你会感受珠海的经济总量太低了,在珠三角排名倒数第三。

  从1979年的2.09亿元,添加到2018年的2915亿元,按可比价计较,40年间,珠海的GDP年均增速为17.8%。

  而同期,深圳是几多呢?从1.96亿增加到2.4万亿,平均增速是28%!

  珠海和深圳本在统一条起跑线上,同样是特区,但今日的差距曾经十万八千里,深圳曾经超越香港,而珠海具有感极低。

  上世纪80年代,香港和发财国度呈现了财产转移海潮,珠海没有把握住机遇,其时珠海对财产成长设置了很高的门槛,一般的“三来一补”和稍微有点情况污染的企业一概不要,这就使得珠海虽然庇护了情况,但也错失了第一桶金,输在起跑线上,企业纷纷转移到其他的城市。

  而深圳挨着香港,无力的衔接了香港和台湾的财产转移。珠海挨着澳门,澳门以博彩和旅游业为主,珠海又不做博彩业,澳门能间接供给的协助很少。

  从香港到珠海,还要颠末深圳东莞,那香港为什么要舍近求远呢?于是,起首造富了深圳。

  持久以来,珠海在交通上都处于劣势,广珠铁路早在1993年就曾经立项,可是直到2012岁尾才通车,珠海才有了第一条本人的铁路。在没有铁路的那段时间里,刚好是中国插手世贸组织的黄金成长期,这期间良多城市在起飞,珠海却由于交通上具有短处,运输成本过大,政策上把良多企业挡在了门外,投资商想来来不了,珠海也就错过了这一波成长期。

  珠海经济总量不大,但好在珠海人也不多,所以从人均GDP来看,珠海仅次于深圳,比广州还高。

  且珠海每年的地盘供给量出让都比力节制,因而房价在珠三角城市中,仅次于深圳和广州。

  说实话,不断以来,珠海的具有感都比力低,由于他既不挨着深圳,也不挨着广州,并没有什么想象空间。

  若何借力香港澳门深圳?

  但自从客岁港珠澳大桥修通当前,以及粤港澳大湾区规划出炉以来,珠海立即升级成了明星城市,吸引了全国投资者的目光。

  港珠澳大桥2018年通车后,把珠海纳入了港澳半小时经济圈和糊口圈之内。过去两岸经济商业往来,从香港到珠海,走陆路,必需绕道深圳东莞走虎门大桥,需要3个小时,走海运需要1个小时,现在走港珠澳大桥全程55公里,只需要半个小时,大大节流了时间和通车成本。

  因而港珠澳大桥的开通,对珠海影响深远。

  经济上,香港澳门企业家来珠海投资开公司和消费更便当了。横琴24小时通关,澳门单牌车就可进出横琴,交往很是便当。

  同样对于楼市而言,我们晓得,香港和澳门地区狭小,生齿又多,特别是香港,房子均价高达12万/平米,好点的房子都是二十多万,并且人均栖身面积还很小,一半的人只能住当局供给的廉租房。

  澳门的房价也是动辄十万以上,且澳门人均GDP排名世界第二,很是富有,采办力很强,而珠海房价目前最贵的横琴也才四万多,香洲三万多,当前香港澳门的人就能够在当地上班赔本,到珠海来买房栖身,享受更宽敞舒服的糊口空间。

  粤港澳大湾区又能为珠海带来哪些益处呢?成立粤港澳大湾区,就是从头把珠海纳入了深港澳的伴侣圈里面,在国际上能为珠海带来极大的名气,并且能更好地实现资本共享。

  好比说澳门,此刻澳门大学就全数移到了横琴,澳门人有钱,处所又小,有些实体投资很难进行,珠海近水楼台先得月,能够作为澳门投资的大后方。

  香港作为国际金融核心,珠海也能够向香港取经,把香港的资金引入珠海,用低于香港的房价劣势吸引更多的投资者。珠海目前曾经设立了保税区、十字门地方商务区、横琴自贸区这三大经济重点成长区。

  目前深圳正在建筑到中山的通道,同时,中山珠海澳门沿江高速项目建成后,间接毗连港珠澳大桥,大大缩短深圳到珠海的距离。深圳的制造业和互联网业是极为发财的,大企业不少,可是深圳目前具有的一大问题是地价过高,企业运营成本大,连华为都去了东莞。40年前深圳和珠海是统一路跑线,此刻深圳的财产要转移了,珠海也是一个去向。

  同时还规划有深珠通道,即孤立洋通道!

  而珠海正处于开辟期,地价成底细对较低,而且珠海还推出了不少招商政策,如十字门CBD别墅式花圃办公楼免租三年,也就是说在十字门地方商务区开公司,可免得交三年的房钱,这可认为创业者省去一笔不菲的资金。

  利好投资客的是政策慢慢铺开了,客岁10月,外埠人就能够买得进珠海了。

  珠海之所以要放松调控,是由于房地产影响到了经济增加,由于房地产投资占固定资产投资比重40%,这在2018年的统计年报中有迹可循。

  珠海认为2018年经济增速从10.8%下滑到8%面对几大问题:

  所以在一城一策的方针下,珠海就斗胆的先行一步了。

  并且搀扶新房市场的企图出格较着。由于限购铺开只针对新房,二手房仍然是限购的。所以你外来投资者只能买新房。

  按照华夏地产的数据,截至3月末,珠海室第库存量242.09万㎡,按照近6个月去化速度,估计库存去化周期为10.62个月。全体来说,周期并不长,次要是3月份成交量暴增1.8倍(3654套),而客岁12月份去库存周期还在26.58个月。

  但全市的库存量次要集中于西区,此中斗门库存量77.87万㎡,占比32.17%;金湾库存量50.18万㎡,占比20.73%。两个区占到了一半。所以珠海铺开这两个区的限购,也是名正言顺,即便上头晓得了,也没有叫停。

  限购在10月松绑后,珠海成交量在11月份起头有较着反弹,价钱同比也呈现上涨,本年更是呈现了小阳春行情。3月供应放量,积储需求释放,销量环比增幅超1倍;全市商品室第均价21667.98元/㎡,环比上升7.86%。

  房价梯度较着

  我们清明节去珠海调查,四个区都看了新盘,珠海的房价梯度比力较着。

  横琴是珠海最贵的片区,由于紧挨着澳门,规划逼格相当高,大带领都去过三次,对横琴自贸区成长寄予厚望,珠海也希望着抓住国度给横琴的政策,靠周边兄弟城市带着珠海在大湾区里一路飞,所以确实没有来由不看好横琴。

  澳门大学就在横琴,还有长隆海上世界也坐落在横琴,我清明节去玩了,人气太旺,伴侣告诉我,他忘了提前订酒店,清明整个横琴都订不到了。

  只是这里的房价平均4.3万/平米了,但此刻贵,当前也是珠海最贵的宇宙核心,就跟深圳的深圳湾一样,属于富人区。

  客岁横琴卖的一般,由于限购,能买的人不多,新盘去化率只要百分之十几,10月限购放松后就好转了。横琴室第比力稀缺,次要以写字楼和公寓为主,之前由于限购,公寓衔接了需求外溢,但客岁6月公寓也被调控限制卖给小我,所以公寓也很惨了。但好在室第限购又放松了。

  香洲属于最早成长的老城区,配套成熟,因而房价也比力贵,大部门新房在三万多,客岁成交套数3633套,去化率25%,比横琴高一点点。香洲紧挨着横琴的保税区我们去看了,那一带规划的配套也很是好,目前正在开辟中。

  金湾就属于第三阶梯了,金湾规划很好,客岁房价涨幅比力大,楼盘遍及在2万多。客岁卖了3883套,楼盘去化率也是36%摆布,是四个区里最高的。

  斗门是珠海供给量和成交量最大的区,客岁供给21413套,成交6622套,去化30.9%摆布,也很低。

  所以晓得珠海为什么要放松限购了吧,由于之前调控太严了,买房5年社保,一下就把本人给调骨折了,你一个二线城市,也跟一线城市一样设那么高门槛,真把本人当一线整了,所以调控确实要因城施策,不然矫枉过正。

  斗门次要是刚需为主,卖的最好的也是90-120平米的户型,120-144平米的就比力难卖了。

  不外等后期香海大桥开通后,斗门至市区约20分钟就到了。

  目前往斗门买房的次要是香洲上班的报酬主,在他们眼里30公里开车不算远,由于买不起香洲和横琴、以至是金湾的房子,那就只能买斗门,有的以至买到中山去了,何处更廉价,不到1万,这就是房价梯度带来的需求。不是远不远的问题,而是你买不买的起贵的房子,买不起那需求就只能外溢。所以将来横琴商务办公多了后,去斗门栖身的也会良多。

  将来值得等候

  看完珠海,我感受,珠海的楼市其实没什么好出格阐发的,由于良多片区的规划都很好,他能让你对将来的配套有等候,有想向空间。并且城市界面都很标致,由于他本身就是一个旅游城市,所以绿化率高,路面城市很清洁整洁。

  而买哪个区的房子,就是看你口袋里有几多钱了,四个区的房价层级很较着,从1万多到4万多。

  若是要论我最看好哪里,那当然是横琴,终究这里的规划级别分歧,但也不是人人都买得起,所以找到适合你采办力的房子就能够了。

  全体来说,珠海房价跟广州深圳一样,其实也没有较着的调整,只是比来两年里成交量下滑较多。

  为什么粤港澳大湾区城市的房价都这么坚挺,其实跟根基面互相关注。不过乎生齿和经济。

  正如文章开首的阿谁图所示,粤港澳9个城市的新增生齿,2018年总共添加177万人,总生齿11346万人,这曾经是广东省持续第四年新增生齿破百万了,谁与争锋。

  而整个江浙沪包邮区16202万人,2018年新增106.8万人。

  对比之下立见凹凸。

  国度为什么要率先设立粤港澳大湾区?重振香港和澳门经济是一方面,同时也是想做大做强珠三角,由于这里是中国市场经济最有活力的处所,对生齿的吸附力也是全国最强的,国度只需锦上添花,就有但愿打形成继纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区之后的世界第四大湾区。

  想要吸附生齿,当然是要降低门槛敞开大门广纳人才,所以珠海在客岁实施人户新政后,也抢到了12万多人。

  横琴自贸区蓄势待发,并且珠海情况漂亮,天气舒服,北方人来养老度假也很是适合。

  所以持久来说仍是很值得等候。

  短期而言,本年是比力好的如市机会。

  由于2017年珠海的地价还在1万,客岁就降低到了6441元/平米,地价大幅下降,大部门都在唐家和斗门、金湾,所以本年这三个处所的供给量仍是比力多的,但由于当局限价,房价也不至于上涨,而限购放松了,需求添加,市场成交回暖是必定的,所以对于投资和刚需来说都是比力好的机遇。

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